Riscos sobre REIT, os 3 maiores que você deve saber

Olá amigos investidores!

Riscos sobre REIT existem apesar de eles serem investimentos muito resilientes. Aliás, todo investimento tem seu nível de risco e devemos conhece-los para evitar cair em armadilhas e acabar perdendo dinheiro. Vamos falar hoje de 3 grandes riscos sobre REIT que você deve saber.

Como analisar um REIT

Para se qualificar como um REIT, uma empresa deve ter a maior parte dos seus ativos e da sua receita em investimentos imobiliários. Também deve distribuir 90% da sua receita tributável. Cumprindo esta regra, eles podem usufruir de isenção de impostos. Este é o texto base para se tornar um REIT e dai começam algumas variações que podemos ver no futuro.

Já falamos um pouco de como analisar um REIT em um post anterior. Entretanto, se você ainda não viu, basta clicar neste link. Aos poucos vamos escrevendo mais sobre as características dos REIT.

Riscos sobre REIT

Falta de caixa

Como acabamos de ver, os REIT devem distribuir 90% da sua receita tributável, o que faz com que muitos tenham altos rendimentos nos seus dividendos. No entanto, os REIT tendem a não terem uma reserva financeira suficiente para fortalecer seus balanços e protegerem-se contra as oscilações na economia.

Os riscos sobre REIT aumentam a medida que necessitam distribuir a maior parte de sua renda deixando-os sem reservas em dinheiro para investir em mais propriedades para aumentar sua distribuição.

É aqui que entra a grande diferença entre REIT e FII, é comum ver os REITs emitirem direitos ou realizarem posicionamentos privados como uma maneira de obter mais capital de tempos em tempos. Já os FII fazem novas emissões. Os REIT podem fazer dívida e os FII não.

Imagine um cenário econômico de Bear market e recessão. O que acontecerá com os REIT?

Risco da taxa de juros

A incapacidade dos REITs para economizar dinheiro também significaria que eles precisariam depender da dívida para financiamento como citei acima. Nestes casos, os ricos sobre REIT aumentam quando precisam ficar expostos a taxa de juros sobre as dívidas feitas.

Se houver uma alta na taxa de juros, a dívida fica mais cara aumentando a despesa com juros. Consequentemente, se essa despesa aumentar, o balanço patrimonial será afetado e provavelmente os dividendos poderão ser afetados também. Some isso à possíveis finalizações de contratos e teremos um momento ruim no REIT.

Se tem uma coisa que não só os americanos não gostam mas todos os investidores, é redução no pagamento de dividendos. Muitas pessoas vivem de renda dos REIT e um corte nesses ganhos, faz o investidor vender o ativo. Neste caso acontece o efeito dominó, juros aumentam, despesas aumentam, receita diminui, dividendos diminui, investidores vendem suas cotas e o preço despenca.

O REIT pode entrar em uma situação complicada se não souber gerenciar tanto seus ativos quanto suas dívidas. Vamos ver o que acontece com o preço de um REIT quando os dividendos são cortados. Veremos o caso de Owens & Minor’s – OMI.

Repare que os dividendos foram cortados e o mercado não perdoou. Eles chegaram a pagar mais de 4% de dividendos e agora está na casa dos 0,18%. Praticamente zeraram os dividendos. É nessas horas que os riscos sobre REIT aumentam. A cota que já custou $40, hoje custa menos que $6.

Nokia

Vamos ver mais um caso de corte dos dividendos mas desta vez em uma ação. A Nokia resolveu cortar os dividendos no terceiro e quarto trimestre para fazer caixa. Resolveram usar o dinheiro para investir no 5G. Mesmo sendo promissor estar à frente do 5G, os acionistas não gostaram de ter seus dividendos cortados.

A princípio serão apenas dois trimestres mas quem garante? O DY da NOK era de 4,4%, ou seja, um excelente retorno considerando uma inflação de menos de 2% que é a americana. Vejam o texto do site Marketrealist.com e como o ativo se comportou após a notícia.

Veja no gráfico como o mercado derrubou o preço do ativo com um grande volume de venda. Sendo assim, o risco da taxa de juros é importantíssimo para a saúde de um REIT.

Uso de dívida de curto prazo

As dívidas dos REIT podem ser consideradas de curto prazo em relação ao tempo que eles existem. Essas dívidas geralmente são menores do que 10 anos mas alguns REIT possuem mais de 25 anos de operação, ou seja, dá pra fazer 3 ciclos de dívidas. Suas propriedades podem durar até séculos.

Como as propriedades duram muitos anos e as dívidas nem tanto, podemos ter uma incompatibilidade ao usar dívida de curto prazo para bancar as propriedades que são de longo prazo. Em virtude disso, os riscos sobre REIT aumentam quando eles necessitam refinanciar suas dívidas para manter os ativos.

Imagine que um REIT precisasse refinanciar suas dívidas bem na época da crise de 2008? Bancos de investimentos quebrando e economia colapsando, onde e como seriam esses refinanciamentos? Surge daí a necessidade de buscar um financiamento privado mas o momento não sendo favorável, não teremos bons negócios sendo feitos.

Vamos ver como estão as dívidas do REIT EPR Properties. Contudo, se você ainda não viu uma apresentação deste mega REIT, clique aqui e assista.

Conforme eles mostram na apresentação deles, não há dívidas vencendo até 2023. A partir daí teremos dívidas vencendo e este gráfico mostra ano a ano esses vencimentos.

Conclusão

Os riscos sobre REIT existem mas podem ser mitigados olhando os relatórios trimestrais. Os REIT são excelentes oportunidades de receber dividendos mensais mas devem ser estudados com atenção. Não é porque um REIT está pagando um DY de 5% que ele está isento de parar de pagar de uma hora para outra.

Procure ler os relatórios trimestrais e dar atenção aos fatores apresentados neste post. Compartilhe suas experiências nos comentários abaixo e diga também quais outros riscos sobre REIT você analisa antes de investir.

Bons investimentos

BPM