O que aconteceu com os REIT durante a pandemia?

Olá amigos investidores!

O que está acontecendo com os REIT durante a pandemia do coronavírus em 2020? Recebo esse tipo de pergunta constantemente e a resposta é que não está acontecendo nada que não esteja de acordo com o momento que estamos passando. Se você está preocupado demais com os REIT em sua carteira ou até mesmo se você andou vendendo a maioria dos REITs nesse período, pode ser que você esteja utilizando as métricas erradas para escolher onde investir.

A Pandemia, inicialmente, afetou todos os setores da economia global. A teoria do lockdown e do #fiqueemcasa que foi implantada de imediato fez com que a receita de muitas empresas caíssem drasticamente e rapidamente. Com isso veio o desemprego e as inadimplências em alguns setores até chegar ao ponto de falência de algumas empresas.

Claro que no início tudo era muito novo e ninguém sabia exatamente o que fazer mas após 7 meses sobrevivendo com o coronavírus, apesar de ainda não termos uma cura imediata, já conseguimos restabelecer grande parte da economia.

Como várias empresas foram afetadas, os REITs foram amplamente afetados. Alguns focados em entretenimento e setor hoteleiro estão nesta lista, pois como não podíamos ter aglomerações, esses REITs pararam suas atividades quase que por completo. Já alguns outros viram oportunidades de explorar o isolamento e cresceram mais que em tempos normais.

Vamos ver alguns segmentos de REITs que mais sofreram e outros que aproveitaram o momento.

REITs que mais sofreram durante a pandemia

Muitos REITs sofreram durante a pandemia mas aqueles focados em uma determinada área foram impactados de maneira mais direta. Se esta área necessitava de pessoas aglomeradas para ter receita, ai que a situação ficou pior. Vamos ver alguns deles:

Shoppings (Malls)

Os REITs de shopping sofreram logo de início. Quando começou o isolamento social as portas dos shoppings foram fechadas. Com as portas fechadas, as lojas não vendiam nada mas as contas chegavam. Por mais que os custos diminuíssem por conta de pouca utilização dos serviços, ainda assim tinha o pagamento de energia, vigilantes e etc.

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Sem shopping as muitas lojas ficaram sem receita e muitas fecharam as portas de vez. Aliás, nos Estados Unidos os empreendedores têm uma característica interessante, eles não ficam esperando muito tempo para tomar uma decisão. Como a burocracia lá é bem menor, então eles fecham e abrem negócios muito rápido.

O Simon Property Group (NYSE:SPG) é um REIT focado em shopping que até hoje não recuperou suas atividades totalmente. O preço de suas ações estão em torno de -50% desde o início do ano. Se você comprou o ativo no início do ano provavelmente está carregando um prejuízo financeiro inclusive nos dividendos que foram reduzidos durante a pandemia.

Já se você comprou um pouco de SPG durante esses 7 meses, provavelmente está gozando de um alto DY na casa dos 7%. Agora que uma vacina está sendo anunciada com uma eficiência de 90%, pode ser que aos poucos o setor de shopping volte ao que era.

Hoteleiro

O setor hoteleiro foi outro segmento muito afetado porque sua receita vem principalmente de duas fontes: Uma das pessoas que se hospedam por conta de trabalho e outra do turismo. O turismo tendeu a zero no período e aqueles que ainda precisaram viajar como pilotos, militares e profissionais de saúde, ainda se hospedaram em alguns hotéis.

Da lista de REITs do setor hoteleiro eu possuo e sempre comento do Park Hotels & Resorts (NYSE:PK). É um REIT relativamente novo mas que vinha entregando bons resultados até a pandemia começar. Mesmo com as atividades retornando aos poucos, PK ainda amarga uma queda de 45% no ano. Seus dividendos foram suspensos para manter as contas em dia e agora vamos ver como a gestão vai atuar.

Entretenimento

Do setor de entretenimento o mais afetado foi EPR Properties (NYSE:EPR). EPR vinha em um crescimento muito forte e já estavam ampliando seu portfólio que é composto por shoppings, campos de sei e de Golf, cinemas e escolas. Para se ter uma ideia, a AMC Entertainment está com uma queda de 60% no ano e grande parte da receita de EPR vinha dela.

EPR suspendeu o pagamento de dividendos até dezembro e foi uma medida muito sábia. Apesar de fecharem totalmente as portas, o REIT tinha um bom caixa e as dívidas no longo prazo. As dívidas de EPR começam a vencer em 2023. No entanto, isso não é suficiente para segurar o preço do REIT que carrega uma queda de 57% no ano.

Setores que cresceram durante a pandemia

Enquanto os setores de shopping, entretenimento e hoteleiro caíram drasticamente, os REIT de Storage e data center foram os que mais se beneficiaram. Com o advento do isolamento durante a pandemia, as compras online explodiram e com isso, os depósitos foram muito requisitados bem como toda a parte de tecnologia.

Ainda podemos destacar o setor de telecomunicações como o REIT American Tower (NYSE:AMT) que opera torres de celular no mundo inteiro. AMT está com uma performance positiva no ano na ordem de 6%.

Storage

Como durante a pandemia as pessoas ficaram em casa mas necessitaram realizar algumas compras, os REIT de armazenagem acabaram tendo um movimento maior. A própria Amazon viu suas atividades crescerem exponencialmente durante esses 7 meses. Foi uma empresa que ao invés de demitir funcionários, contratou.

Nessa esteira de surfar o bom momento e as oportunidades, o REIT Public Storage (NYSE:PSA) vem com uma performance positiva no ano. Enquanto os setores que mais perderam estão na ordem de 40 a 50% no negativo, PSA está entregando um resultado de +11% neste ano, além de seus dividendos.

Data Center

Dentre todos os tipos de REIT que surfaram a boa onda na pandemia, os de Data Center são os campeões. Basicamente tudo passa por alguma nuvem ou algum serviço de dados. Quando olhamos as Stock na NASDAQ, vemos ativos disparando mais de 400% durante a pandemia como aconteceu com o Zoom (NASDAQ:ZM).

Outras empresas mais recentes na bolsa como a Fiverr (NYSE:FVRR), uma plataforma de freelancers mundial, também cresceu mais de 600% no ano. Tudo isso fruto de muito trabalho em Home office e o aumento dos serviços na internet. As vendas  online explodiram.

Um REIT que cresceu muito neste segmento foi o Equinix – (NASDAQ:EQIX). O EQIX é o maior REIT de Data Center e infraestrutura e nesse período de pandemia vimos seu preço subir e nos entregar uma rentabilidade de 30% neste anos, sem considerar seus dividendos.

Considerações Finais

Como podemos ver alguns exemplos acima, os REIT, assim como as Stocks, sofreram bastante durante a pandemia e ainda estão sofrendo. No entanto, alguns setores aproveitaram o momento para ampliar seus serviços e melhorarem suas receitas.

Ao estudar os REIT, veja o quanto ele está endividado, quando vencerão as dívidas, o quanto possui de caixa, quais as perspectivas para o futuro e se o time de gestão é bom. Não venda somente porque o preço do REIT caiu porque isso pode ser momentâneo dentro de uma crise sistêmica.

Quem acreditou em alguns REIT mesmo tendo caído mais de 70% durante a pandemia, já comemora lucros de até 100% no preço de compra. As oportunidades estão sempre por ai, basta estudar um pouco e ter paciência.

E você? Continuou comprando REIT nessa pandemia ou se desesperou? Conte para nós quais os REIT que você tirou da sua carteira e quais você incluiu neste período de 7 meses.

Bons investimentos!

Alex!